Les lois de défiscalisation


Les meilleures lois pour votre investissement

Les lois de défiscalisation immobilière

Loi Pinel

 

Achat d’un bien neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est à dire vente sur plan.

 

Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devrez respecter plusieurs engagements :

 

  • Acheter un bien dans une commune se caractérisant par une demande de logement supérieure à l’offre (zones A, Abis, B1), (et jusqu'au 31 décembre 2018  B2  et C sur agrément préfectoral).
  • Acheter un bien construit selon les normes énergétiques les plus performantes (Bâtiment Basse consommation).
  • Louer ce bien à usage de résidence principale du locataire pendant 6 à 12 ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

 

 

En échange du respect de ces engagements, vous bénéficiez d’un avantage important

 

Une réduction d’impôt qui vous permet de déduire directement de vos impôts une partie de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² en choisissant une durée de 6, 9 ou 12 ans :

 

  • 6 ans : une réduction d’impôts égale à 12% du prix du bien, soit 2% par an.
  • 9 ans : une réduction d’impôts égale à 18% du prix du bien, soit 2% par an.
  • 12 ans : une réduction d’impôts égale à 21% du prix du bien, soit 2% par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans.

 

 

L’État subventionne ainsi jusqu’à 21% du montant de votre acquisition via une réduction d’impôts directe.

Exemple : pour un bien d’une valeur de 200 000 €, la réduction d’impôts est de :

 

  • 4 000 € par an pendant 9 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans.

Soit au total dans cet exemple, 42 000 € de réduction directe de vos impôts.

 

 

 

 

Loueur Meublé "Amortissement"

 

Résidences avec services, assorties d’un bail commercial avec loyer garanti sur 9 à 11 ans.

 

  • Résidences étudiantes.
  • Résidences de tourisme ou d’affaires.
  • EHPAD (Etablissements Hôteliers pour personnes âgées dépendantes).

 

Investissement maximal par an : pas de maximum.

 

Engagement : Location meublée du bien, sans engagement de durée.

 

Régime fiscal : BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux, ce qui permet d’amortir le bien.

 

Avantage fiscal :

 

  • Récupération de la TVA sur le prix du bien.
  • Stockage des amortissements en période déficitaire (remboursement du crédit) et revenus locatifs défiscalisés pendant environ 8 ans après l’échéance du crédit.
  • EHPAD (Etablissements Hôteliers pour personnes âgées dépendantes).

 

 

 

 

Loi Pinel Outre-mer

 

Pour les investissements outre-mer, le plafond des niches fiscales s’élève à 18 000 € au lieu de 10 000 €.

 

Type de bien : Bien neuf en VEFA, dans la limite de 300 000 € maximum et de 5500 € par m2 maximum.

 

Engagement : Louer le bien pendant 6 ou 9 ans, ou 12 ans, à un montant de loyer plafonné.

 

Avantage fiscal : Réduction d’impôt de 23% (pour 6 ans), 29% (pour 9 ans) à 32% du prix (pour 12 ans).

Soit 96 000 € de réduction d’impôts étalés sur 12 ans.

 

 

 

 

Loi Malraux

 

Les investissements en Loi Malraux s’effectuent hors Plafond des Niches Fiscales.

 

Type de bien : Ancien

 

Conditions

 

  • Acquérir un bien situé dans Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés, couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou dont la restauration a été déclarée d'utilité publique.
  • Effectuer des travaux de rénovation
  • S’engager à louer le bien pendant 9 ans.

 

Avantage fiscal : Réduction d'impôt de 22% de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (permis de construire antérieur au 01/01/2017) ou 400 000 € étalés sur 4 années glissantes (permis de construire postérieur au 01/01/2017)

 

Soit une réduction d'impôt maximum de 30 000 € par an, les travaux étant généralement étalés sur 2 à 3 ans.

 

 

 

 

Monument Historique

 

Type de bien : Immeubles inscrits ou classés « Monuments Historiques » en raison de leur caractère historique ou architectural particulier.

 

Condition : Obligation de détention de 15 ans des biens. Obligation de louer le bien pendant 3 ans minimum sans que le bien loué constitue nécessairement la résidence principale du locataire.

 

Avantage fiscal : Déduction du montant des travaux sans limite sur le revenu global directement ou après imputation éventuelle en charge sur des revenus fonciers existants.

 

Les intérêts d’emprunts (prêts foncier et travaux) sont déductibles également, directement sur le revenu global ou sur les revenus fonciers.

 

Les héritiers bénéficient d’exonérations de droits de succession si le Monument Historique est ouvert au public plus de 75 jours par an.

 

 

 

 

Démembrement de propriété ou Nue-Propriété

 

Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien.

 

On distingue ainsi deux parties :

 

  • La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien.
  • L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, en choisissant lui même le locataire et en fixant seul les conditions du bail.

 

Le principe de ce montage est de céder temporairement l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices.

 

A la fin de cette période, l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.

 

Avantage fiscal :

Le prix : on acquiert le bien pour une valeur inférieure à sa valeur (de 40 à 60%).

L’IFI ou les droits de succession : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI et la valeur de la nue-propriété étant plus faible, les droits de succession sont minorés.

 

 

 

 

Déficit Foncier

 

Type de bien : Ancien.

 

Condition : Réaliser des travaux de réhabilitation et s’engager à louer le bien pendant 3 ans.

 

Avantage fiscal :

  • Si revenus fonciers existants : imputation totale des travaux sur les revenus fonciers.
  • Si pas de revenu foncier : report du déficit sur les revenus d’activité jusqu’à 10 700 € maximum.

Déductions des intérêts d'emprunt sur vos revenus fonciers, générant également des économies d'impôt et de CSG CRDS.